新店區—近年房價跟漲快速區內價差仍大

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】先有人口政策推動，後有交通建設引導，原本只是個農業小鎮的新店，搖身一變成為大台北重要衛星市鎮；近年房價快速跟漲，同樣證明此點。新店區域房市，可說是大台北整體市場的具體而微；因為離台北市愈近者，房價水平愈高…… 近年台灣房市上演資金多頭行情；除了台北市外，一水或一橋之隔的新北市也『躬逢其盛』。而就型態及發展來看，新北市大致可分兩類市場：一是如林口及淡海等，屬於新興重劃區；另一則是區域發展原本就很成熟的區塊，如板橋及雙和，或本文要介紹的新店。 就發展程度來看，新店在新北市中，絕對屬一屬二。和新興開發區相比，新店這類區域因為可開發空間稍少，房市供給較不易迅速增加，但從數據面來看，新店近年房市供給及價格，仍維持穩定成長；這除了區域發展成熟且自成一格，產品多元且有穩定需求之外，重點還在發展題材不斷。 政府政策促成 交通帶動發展 由於新店溪貫穿，早期僅靠碧潭橋連接，因此本區被新店溪切割，兩岸顯現不同的發展風貌。新店溪以東、本區北側，直接與台北市接壤，交通相對便捷，發展較佳，多數人口群聚於此。其餘地區，過去則以農業或風景區為主。 民國45年是新店發展的關鍵年。當時根據『台北市防空疏散計劃』，大批眷戶和公務人員遷至新店，使本區人口結構轉為以軍公教人員為主。裕隆汽車及其他產業隨後進駐，則讓新店發展一日千里，房市發展也跟著向上提升。 除了人口結構形成穩定內需外，交通建設也是新店房市發展蓬勃的要素。先後完成的新交通建設，提升新店聯外便利度，加上本來和北市就幾乎無隔閡，房價又相對便宜，故吸引一定比例區外客進駐。這包含80年代末期的二高通車並設置新店、安坑兩個交流道，新店捷運線，及後期的新北市側環快及中安便橋等。 二高在80年代後，扮演北台灣重要交通命脈，加上新店捷運線隨後通車，因此儘管當時全台房市景氣在低檔，新店房市卻能維持一定熱度；當時知名的指標大案「湯泉」，更是紅極一時，創造了水岸房地產奇蹟。 房市發展穩定 近年價漲明顯 92年下半年後，本地房市景氣全面回溫，各區供給迅速增加；新店房市原本即相對穩定，因此『反彈』程度反而不明顯，大致呈價揚量平的格局。另外特殊的是，自93年指標大案「綠中海」開始，本區始終不乏數十億規模的指標大案。 推案規模大、能見度高，重點是要有足夠的利多題材；早期來說，當然是前述的二高及新店線捷運，近年則以裕隆集團中興路舊廠區開發為首，還有第一階段已定案並興建中的捷運環狀線。 總之，交通建設加持及區域發展成熟，新店房市發展始終穩定，產品也算多元，不管單身貴族、首購家庭、換屋客，甚至頂峰客層，都可尋得適合的產品。 不過近年大台北房市上演資金行情，價格迅速墊高，新店也屬箇中『佼佼者』；這使得新店市區近年房市產品，十之八九都走中高總價路線，只剩相對位置較偏的北宜路一帶及安坑地區，還找得到平價、首購型產品。 以下，我們將新店大致分成八個區塊，逐一進行更詳細的行情與市場分析。 一、北新路(新店線捷運)沿線 取道交通流量頗高的羅斯福路(經景美新橋)，是新店往返台北市的最主要動線；由於可立即接上新店北新路，使該路段成為新店最重要幹道。後來新店捷運線也沿北新路設站，北新路沿線因此成為本市房價最高區。 『捷運共構案』是本區推案最具代表性者。最早出現捷運共構案的是大坪林站，91年10月推出的「新天地」。緊接著92年第三季，位在市公所站正上方的「冠德都會通」推出。接著則是93年七張站的「悠遊市」，新店總站的「碧潭有約」。以當時行情論，這些個案的開價確實都屬高檔。 「碧」案後，大概連共構開發『空間』都消耗殆盡，加上裕隆城開發題材曝光，中興路一帶開始冒出指標案。儘管如此，本區推案開價水準還是全區最高；從五峰自辦重劃區的「長虹峰華」、「養心殿」及「美麗殿」，到去年「三輝君匯」及近新店總站的「國泰雙璽」，都是如此。 其中，長虹案99年Q2推出前，外界盛傳會開出7字頭新店新天價，不過後來該案『只開』68萬/坪；約半年後的「養」案，才開出7字頭。半年後三輝案『再接再厲』，開上78萬/坪，已是該時段新店新天價；國泰案位置較深入，不過75萬/坪開價仍是小區域新高。 與三輝案約同期進場的「名水漾」則因基地條件稍差、動線不算順暢，因此走小坪數、低總價路線，但單價仍高達65萬/坪。 二、中興路沿線 北新路以景美新橋通北市，中興路則是北市木柵往來新店的必經孔道；二高新店交流道，更設在中興路上。不過由於生活機能及商業氣息稍不如北新路，加上無捷運行經，又鄰近當地工業區，因此房價略遜一籌，屬全區第二高。 中興路其實離北新路並不遠，勉強算搭得到捷運便利的邊。另外，政府近年工業區開發限制之鬆綁，也讓中興路沿線房市有了新利多刺激，除了95年工變住的「臺北人」外，更重要的則是裕隆汽車舊廠區之開發案。 位在中興路、寶橋路口的舊廠區，在中興路西南側區塊的『裕隆生活城』已營運多時；除汽車服務中心外，還有購物商場(家樂福)、主題餐廳等，現已成為新店市區的重要商業聚落。 另一側佔地達3萬坪之工業用地，也在94年變更為住商區，區內綠地公園等基本建設也已完成；而最受矚目的，是裕隆及宏達電的雙子星總部大樓。有關本區的住商開發，一開始謠傳裕隆會找合作夥伴，但目前已確定由裕隆自行開發。 裕隆新店舊廠區變更開發，當然成為中興路沿線，乃至於全新店房市的最新賣點。該開發案宣布並完成變更後，行情立即反應飆高，目前和北新路一帶相比，價差已相當有限。前段提到，99年新店開出天價的「養」案推出後沒多久，永華街(寶橋路門牌)「寶徠花園」，立即開出70萬/坪高價跟漲。 另外，曾在97年中預售的「中興馥」，100年中重推時開價更達80萬/坪，是目前為止(101年中)新店最高價。不過該案重推銷售的是高樓層，不能代表該區段(中興路三段)一般行情；前段提到的三輝案開價，仍屬目前新店天價。 本區受到裕隆城題材激勵後的代表性指標案有二；一是合環建設99年初推出的「My Way」(之後成屋重推改稱「合環御景」)，二則是位在寶橋路、中興路口附近(北新國小旁)的寶路建設系列大案「園上園」、「玉上園」，及今年的「園頂」。 「My」案為都市更新案，97年首次預售進場，當時行情最高的北新路一帶，也『只有』40多萬水準，該案卻開出55萬/坪；不過後來因故未積極銷售，約一年半後(99年初)才以近興建完成之姿，更名為「合環御景」進場，開價則小漲到60萬/坪；和同期北新路開價行情相比，仍低了些。 而寶路案系列第一期「園上園」於96年Q2推出，位置頗近寶橋路工業區，且近二高新店交流道匝道，條件並不算理想，開價32萬/坪則創當時中興路沿線高點。不過衝著裕隆城開發利基，本案近3百戶量體，不到一季即銷售完畢。 98年再推系列二期「玉上園」，當時大台北正上演資金行情，本案順勢開出45萬/坪區域高價；半年後，本案再釋出相對較差戶別，卻開出更高的60萬/坪，這完全反映了該時段大台北房市資金行情，快速推升房價之情況。今年稍早，本案第三期「園頂」傳出將進場；不過由於基地條件又差一些，因此估計其成交價至多和前期相仿。 三、市區 新店裕隆城。 所謂市區，是由民權路、北新路、中正及中央等路段包圍之區塊。由於開發甚早，區內幾乎沒有條件較佳、面積大且完整的建地，故儘管生活機能頗佳，過往新推案市場，反而不如其他區塊活絡。 近年則因新店捷運通車，使鄰近工業區，過往不受建商青睞，而尚有可用建地之民權路附近，開始出現新案，其中又以江陵建設系列案為代表，開價也相當高。 在土地短缺議題炒作下，96年中建國路、民權路口的「江陵樂」，一口氣開到52萬/坪，成為當時新店天價；不過該案訴求區域豪宅大坪數產品，故價格完全是跳脫區域行情。 爾後，本區推案光環可說完全被北新、中興路沿線搶走，原因當然是裕隆城開發題材，後來甚至換成本區跟著漲。99年10月進場的「三和苑」，開價60萬/坪當然再創區域新高，不過指標性完全無法與同期北新、中興路沿線大案相比。 四、新店溪右岸(碧潭周邊及新店總站一帶) 碧潭吊橋。 週休二日制帶動休閒生活風潮，大台北吹起景觀住宅風，當時代表推案中，就以本區寶路建設推出的「湯泉」系列最負盛名。從91年7月「湯泉」，同年10月二期「湯泉美地」，93年底「湯泉首席」、「湯泉景秀」，都屬同系列推案。而一路下來，房價也從一坪10來萬跳到近3字頭(開價)，漲幅相當可觀，堪稱當時新店房市價揚的最佳寫照。 93年9月底新店線小碧潭支線通車後，本區再受注目，原因是小碧潭站聯合開發案。只是當地居民對開發仍有疑慮，加上補償金、補償方式遲遲無法定案，結果直到96年8月，聯開案才以「美河市」之名正式推出。開價方面，一般戶別為35萬/坪，景觀戶更要價45萬/坪。在當時全新店，僅遜於華城地區別墅及前述的「江陵樂」。 「美河市」從開發及銷售，可謂一波三折。不過實際釋出大量媒體銷售後，仍創出高人氣，顯見捷運開發加上景觀條件，確有吸引消費者的魔力。97年本案再推登記事務所之B棟產品，河景戶開價更上層樓，來到55萬/坪。 包含「湯泉」系列及「美」案，讓本區一度成為全新店最熱鬧的房市區，人口也大量進駐。但換個角度看，本區僅靠環河快速道路聯外，小碧潭支線也僅對十四張及「美」案較具意義。因此本區生活質感，仍受到考驗。 說到河岸與舊市區之間的十四張地區，曾傳出政府有意進行開發；只是到目前為止，仍是『雷聲大雨點小』。捷運環狀線行經並在此設十四張站，應該會是下個話題點；不過本捷運路段96年底才剛進行初期工程作業，加上後來區段徵收作業不算順利，因此區域前景仍不明朗。 最後看新店總站周邊。扣除總站共構案，本區其實沒有什麼發展可言，不過或許市區可開發空間真的愈來愈少，因此100年中，碧潭對岸出現一宗特殊推案「碧潭山水」；該案基地地目為旅館用地，開價高達68萬/坪，不比同期市區一般住宅案低，不過由於產品及地目都特殊，因此很難評估該案開價之合理性。 或許地點及產品太『特殊』，本案銷況不如預期；今年初更換代銷改名為「國賓大苑」重新進場，開價小降到65萬/坪。而據了解，無論是基於大環境因素，還是產品銷售陷入瓶頸，總之該案又續有降價。 五、中央新村 舊市區西南側之中央新村，為以往萬年國民大會的老代表所居住地區。由於這群人身分特殊，本區因此訂有限建條款，直到約80年代後才解禁。 嚴格的開發規定，使本區街廓整齊、環境單純，但相對也限制了區域的進階發展。另基於同樣原因，本區整體機能也不算太好，儘管後來稍微解禁，但仍影響民間開發意願；近年推案，幾乎都在區域外圍。 相對於前述幾個區塊，本區房市算是有些沉寂，雖持續有推案，但都屬零星；不過畢竟門牌還是新店，因此一直持續跟著市區北新路等區塊上漲，行情一路從94、95年還不到3字頭，98年前開價已跳到45萬/坪。 之後上演房市資金行情，本區當然也跟上。100年初進場的「中央首鼎」，牌價跳空開到60萬/坪以上；這和98年前開價相比，大漲逾三成，唯一合理的解釋只有資金行情及跟漲，畢竟本區並無任何利多題材可言。之後推案「唐寧街」系列及「御中央」當然『再接再厲』，開價已來到65萬/坪以上。 儘管本區房價跟漲明顯，但區域『質感』依舊，產品還是區內消費者買單居多，外地客源還是對本區興趣缺缺，而客源侷限於內需，正是本區房市的特點所在。 六、北宜路 北宜路街景。 北宜路一帶，由於僅能靠北新或中興路聯外；儘管從北宜路直通中興路的便道已通車多時，本區還是全新店行情最低區，新店捷運對本區也起不了什麼拉抬作用；愈近新店捷運總站及市區，行情愈好，離市區愈遠則行情愈低。不過毫無意外地，資金行情的威力也『籠罩』本區，近幾年單價照樣起漲。 93年複層式規劃的「春風達人」，應是產品規劃不對，後來部分量體改為一般產品，以「夢享國」之名，於95年初再推，當時開價16萬/坪。隔年下半年，「夢」案新成屋重新銷售，新開價則跳到22萬/坪。同年6月的預售案「陛潭」，位置更深入，然號稱有景觀條件，因此景觀戶開價25萬/坪，無景觀戶21萬/坪。 97年「夢」案重推未變更的複層式產品，開價仍只有17萬/坪，然隔年「愛上碧潭」直接跳空開出33萬/坪區域天價；不過該案離新店總站不算遠，無法真正反映北宜路沿線行情。同年9月「新陛潭」基地在北宜路二段巷內，和前期一樣有景觀價差，有景者開36萬/坪，無景者則為25萬/坪。雖然與市區相比，價格平易近人許多，但對照前期，價格漲勢仍不小。 或許位置太深入，交通不便，或許價格仍無法得到認同，上述這些推案，銷售時間都不算短。直到今年，北宜路一段才又有新案「極麗」推出；說是近捷運總站之賣點也好，純粹跟漲也罷，該案開出60萬/坪價格，已直逼北新、中興路一段底一帶之水準。 七、安坑市區 以上各區，都在新店溪東北側，可統稱為新店市區。而新店與中和接壤的部份，則是所謂的安坑。根據地理位置不同，以及開發限制或規定各異，又可再分(安坑)市區及大台北華城兩區。 安坑市區是新店區境內，新店溪南岸的發展核心，一般商業活動都在此區，全區山坡地形居多。過去本區聯外只能由碧潭大橋，經過市區，再取道環河快速道路或北新路。這個聯外相對不便的結果，使得房價水準一直不高。 後來二高設安坑交流道、碧潭橋擴建及中安便橋，改善了本區聯外易壅塞的情況，本區因此出現不少造鎮規模案，當時話題熱度不亞於前述的「湯泉」。不過畢竟位置相對偏遠，加上短期供給量頗大，熱度很快就冷卻。 93年的「綠中海」系列，是本區近年代表個案。約700萬，折合單價約15～17萬/坪之低價策略，及美式郊區別墅社區之訴求，可說相當成功。不過本案第三期「綠灣」規劃大樓產品，因此銷售初期反應不如一、二期之盛況；之後靠著相對低單價及新北市側環快題材，還能逐步去化。該案99年10月成屋新推時，開價則漲到24萬/坪以上。 不過本區真正因為題材及跟漲房價快速提升，則從「綠」案業主同期新推的「國賓山莊」開始。相較於「綠」系列案訴求一般首購客層，「國」案則把訴求層級拉高，鎖定買第二休閒屋的多金族群，結果相當成功，開價也快速墊高到33萬/坪。 然而，畢竟上述系列案周邊缺乏實質生活機能，因此之後房市焦點又回到安和路正市區一帶，推案則都走相對低單價路線，企圖拉攏被單價飆漲而趕出台北市的首購客層。 只是，本區價格也一路跟漲。以97年底「博覽天下」案「莫內特區」來說，31萬/坪開價已屬當時區域高檔，該時段同區還可見2字頭行情。不過後來系列推案開價持續跟漲拉高；隔年底「博」案成屋再推，開價已漲到38萬/坪；100年初的「北城心殿」，更直接開到45萬/坪區域新天價。 至此，安坑開價行情正式站上4字頭關卡，與平價區已漸行漸遠。本區現在4字頭開價行情的支撐來源，恐怕就剩還在規劃階段的安坑捷運線。 八、大台北華城（水源保護風景限建區） 廣義的安坑除市區外，還有一區域；該區早期有批別墅山莊開發，因不少名人曾在此居住而聞名，後來就以開發案名稱，稱為『大台北華城』。 本區約在安坑市區東側，經碧潭橋、安康路右轉華城路方向；因屬水源保護區，故有嚴格的開發限制。本區發展以觀光為主，建案開發的土地單位成本較高，產品多走中高價位別墅路線，不少社區還有嚴格的門禁管制。 正因是大台北難得的別墅聚落，因此有『北陽明、南華城』的美譽；「青山鎮」及「大都市秀岡」，都是相當著名的個案。老牌建商大陸工程的「青」案以系列方式推案，這些年來仍持續陸續釋出量體銷售。 近年本區代表案，則為「國礎富裔山」及「七天四季」，不消說，還是走高價別墅路線。96年中預售推出的「國」案，以英式城堡訴求，最高總價達到1.5億，折合單價達62萬/坪，即便同時期「青山鎮」系列，折合單價也僅4字頭。 去(100)年第一季末進場的「七天四季」，推出時逢大台北房市資金行情正酣，開價當然不客氣，折合單價平均來到82萬/坪區域天價。本區無論環境或開發條件都是特例，因此即便是新店區真正單價最高所在，仍應以特殊狀況論之；但其價格漲勢，依然充分反映近年資金行情之實況。 大台北華城。 近年跟漲兇猛 投資增首購減 第二高速公路闢建通車，讓新店市區及安坑獲得極佳聯外孔道；環河快速道路則使新店通往北市，除了羅斯福路通往北新路外，又多一便捷孔道；新店捷運開通，更讓新店房市如虎添翼。交通建設，確是新店房市發展順遂的關鍵。 另外，以往安坑地區的交通有諸多限制及問題，不過近年開通的左岸版本環河快速道路，也就是八里－新店快速道路(又稱永和次系統道路)，讓安坑聯外交通獲得具體改善。接著安坑人更引頸企盼的，當然就是規劃中的安坑捷運線。 而從全新店角度，則自新店線大坪林站到新北產業園區(新莊五股)的環狀線第一階段，才是最值得期待的公共工程。該建設中和至板橋段則已於99年底正式動工，新店區段工程也在隔年底正式啟動。環狀線之外，中興路上的裕隆廠區開發，更是本區房市暨整體發展最夯的話題。就目前附近行情來看，法人就預估裕隆自行開發住宅案，很可能以區域天價面市。 說到這裡，還是要回過頭檢視，這幾年從房市多頭到資金行情，北新路、中興路市區到安坑、北宜路沿線，幾乎全面跟漲。就以北新路沿線來看，94年前還找得到2字頭成交價，但到97年已漲了近一倍，來到40多萬/坪。之後資金行情上演，又先跳漲到6字頭，兩年期間漲勢不斷，現更已逼近8字頭。如此發展，其他相對低單價區，當然跟著上漲。 現在，全新店房市仍『維持』以往各區價差頗大，產品相對多元的格局，但價格早就超越首購客層可負擔水準，近年投資置產比重拉高，也已非首購族台北市以外的最佳選擇。這樣的需求結構改變，會對本區房市及區域發展產生什麼影響？對新店來說，此一命題，和裕隆城開發及捷運建設落實，其實一樣重要。